New Zealand Tenancy Law: What International Students Need to Know Before Renting (2026)

## Thông Tin Nhanh - **Tiền đặt cọc (Bond)**: Thường yêu cầu từ NZD $1.200 đến NZD $2.800 khi bắt đầu thuê (tối đa 4 tuần tiền thuê cho nhà không nội thất, 4 tuần cho nhà có nội thất). Tiền cọc phải được gửi vào Tenancy Services trong vòng 23 ngày làm việc. - **Tăng tiền thuê**: Chỉ được phép tăng một lần mỗi 12 tháng theo Đạo luật Nhà ở cho Thuê 1986 (Residential Tenancies Act 1986). Chủ nhà phải thông báo trước bằng văn bản 60 ngày cho bất kỳ đợt tăng nào. - **Hợp đồng thuê có thời hạn cố định**: Không thể kết thúc sớm trừ khi cả hai bên đồng ý hoặc Tòa án Nhà ở cho Thuê (Tenancy Tribunal) cho phép chấm dứt. Phí phá hợp đồng được giới hạn ở mức chi phí hợp lý, không phải số tiền phạt. - **Nợ tiền thuê**: Chủ nhà có thể nộp đơn lên Tòa án Nhà ở cho Thuê sau 21 ngày không trả tiền thuê. Việc đuổi ngay lập tức mà không có thông báo là bất hợp pháp. - **Sửa chữa và bảo trì**: Chủ nhà phải đảm bảo cơ sở lưu trú lành mạnh, an toàn và tuân thủ Tiêu chuẩn Nhà ở Lành mạnh (Healthy Homes Standards) trước ngày 1 tháng 7 năm 2025 (nhưng việc thực thi vẫn tiếp tục trong năm 2026). Người thuê có thể yêu cầu sửa chữa khẩn cấp thông qua Tenancy Services nếu chủ nhà không hành động trong vòng 14 ngày. - **Quyền lợi cho sinh viên quốc tế**: Được bảo vệ pháp lý như công dân New Zealand theo Đạo luật Nhà ở cho Thuê 1986, bao gồm quyền có hợp đồng thuê nhà bằng văn bản, gửi tiền cọc và tiếp cận Tòa án Nhà ở cho Thuê. - **Ở ghép (Flatting) so với thuê chính thức**: Ở ghép (chia sẻ với người thuê chính) không yêu cầu hợp đồng thuê chính thức, nhưng bạn vẫn có quyền theo Đạo luật nếu bạn trả tiền thuê trực tiếp cho chủ nhà. Nếu bạn trả cho người thuê chính, bạn có thể không có quyền bảo vệ pháp lý tương tự. ## Hiểu Về Quyền Lợi Của Bạn Khi Thuê Nhà Tại New Zealand (2026) Đạo luật Nhà ở cho Thuê 1986 (RTA) là luật chính quản lý nhà ở cho thuê tại New Zealand. Luật này áp dụng bình đẳng cho tất cả người thuê, bao gồm cả sinh viên quốc tế, bất kể tình trạng thị thực. Tính đến năm 2026, Đạo luật đã được cập nhật với một số quy định quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến sinh viên đi thuê. ### Hợp Đồng Thuê Nhà Bằng Văn Bản Mọi người thuê đều có quyền có hợp đồng thuê nhà bằng văn bản. Hợp đồng phải bao gồm: - Tên và thông tin liên lạc của cả chủ nhà và người thuê - Địa chỉ nhà cho thuê - Số tiền thuê và tần suất thanh toán (hàng tuần, hai tuần một lần hoặc hàng tháng) - Số tiền đặt cọc (tối đa 4 tuần tiền thuê) - Thời hạn thuê (cố định hoặc định kỳ) - Nghĩa vụ của chủ nhà theo Tiêu chuẩn Nhà ở Lành mạnh - Bất kỳ quy tắc cụ thể nào về thú cưng, hút thuốc hoặc khách Nếu chủ nhà từ chối cung cấp hợp đồng bằng văn bản, đó là vi phạm Đạo luật. Bạn có thể liên hệ Tenancy Services (0800 836 262) để được hỗ trợ. ### Gửi Tiền Đặt Cọc Theo luật, chủ nhà của bạn phải gửi tiền cọc của bạn với Bộ Kinh doanh, Đổi mới và Việc làm (MBIE) trong vòng 23 ngày làm việc kể từ khi nhận được. Bạn sẽ nhận được thư xác nhận hoặc email từ Tenancy Services xác nhận việc gửi tiền. Vào năm 2026, tiền cọc tiêu chuẩn là 4 tuần tiền thuê, nhưng một số chủ nhà có thể yêu cầu ít hơn. Không bao giờ trả quá 4 tuần tiền thuê làm tiền cọc. ### Tăng Tiền Thuê Tính đến năm 2026, việc tăng tiền thuê chỉ được giới hạn một lần mỗi 12 tháng. Chủ nhà phải thông báo trước bằng văn bản 60 ngày. Trong thời gian thuê cố định, không thể tăng tiền thuê trừ khi hợp đồng cho phép cụ thể. Nếu bạn đang ở dạng thuê định kỳ (hàng tháng), chủ nhà có thể tăng tiền thuê với thông báo thích hợp. ### Tiêu Chuẩn Nhà Ở Lành Mạnh Tiêu chuẩn Nhà ở Lành mạnh, có hiệu lực đầy đủ từ tháng 7 năm 2024, yêu cầu tất cả các bất động sản cho thuê phải đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu về: - **Sưởi ấm**: Một thiết bị sưởi cố định có khả năng duy trì 18°C trong phòng khách chính - **Cách nhiệt**: Cách nhiệt trần và sàn đáp ứng các giá trị R tối thiểu - **Thông gió**: Quạt hút trong phòng tắm và nhà bếp, và cửa sổ trong tất cả các phòng ở - **Thấm ẩm**: Hệ thống thoát nước và máng xối thích hợp - **Chống gió lùa**: Bịt kín các khe hở và vết nứt Nếu nhà cho thuê của bạn không đáp ứng các tiêu chuẩn này, bạn có thể yêu cầu kiểm tra từ hội đồng địa phương hoặc liên hệ Tenancy Services. Bộ Y tế New Zealand (health.govt.nz) cũng cung cấp hướng dẫn về các vấn đề nấm mốc và ẩm ướt. ## Tìm Chỗ Ở: Các Lựa Chọn Và Chi Phí Cho Sinh Viên Quốc Tế (2026) Thị trường cho thuê New Zealand năm 2026 thay đổi đáng kể tùy theo thành phố và loại bất động sản. Dưới đây là chi phí và các lựa chọn điển hình: ### Ký Túc Xá Dành Riêng Cho Sinh Viên (PBSA) Nhiều trường đại học cung cấp ký túc xá trong khuôn viên trường hoặc liên kết. Đây thường là lựa chọn đắt nhất nhưng bao gồm tiện ích, internet và đôi khi là bữa ăn. - **University of Auckland** (Đại học Auckland): NZD $450–$620 mỗi tuần cho ký túc xá có ăn uống (ví dụ: O'Rorke Hall, University Hall) - **University of Otago** (Đại học Otago): NZD $380–$520 mỗi tuần cho ký túc xá tiêu chuẩn (ví dụ: Aquinas College, Selwyn College) - **Victoria University of Wellington** (Đại học Victoria Wellington): NZD $420–$580 mỗi tuần cho căn hộ tự phục vụ - **University of Canterbury** (Đại học Canterbury): NZD $350–$480 mỗi tuần cho ký túc xá có ăn uống Các lựa chọn này phổ biến và hết chỗ nhanh chóng. Đơn đăng ký cho năm 2026 đã mở từ tháng 3 năm 2025 cho hầu hết các trường. Hãy kiểm tra trang web văn phòng chỗ ở của trường đại học cụ thể. ### Nhà Cho Thuê Tư Nhân Thuê căn hộ hoặc nhà riêng thường rẻ hơn PBSA nhưng đòi hỏi nhiều nỗ lực hơn. Tiền thuê hàng tuần điển hình năm 2026: - **Auckland**: NZD $600–$850 cho căn hộ hai phòng ngủ (ven trung tâm); NZD $450–$650 mỗi người trong nhà ở chung - **Wellington**: NZD $550–$750 cho căn hộ hai phòng ngủ; NZD $400–$550 mỗi người trong nhà ở chung - **Christchurch**: NZD $450–$650 cho căn hộ hai phòng ngủ; NZD $350–$500 mỗi người trong nhà ở chung - **Dunedin**: NZD $400–$550 cho căn hộ hai phòng ngủ; NZD $300–$450 mỗi người trong nhà ở chung Những con số này từ dữ liệu cho thuê của Trade Me Property đầu năm 2026. Giá cao hơn ở các khu vực trung tâm thành phố gần trường đại học. ### Ở Ghép (Flatting - Chia Sẻ Chỗ Ở) Ở ghép phổ biến ở sinh viên. Bạn có thể: - **Trở thành người thuê chính (head tenant)**: Bạn ký hợp đồng thuê với chủ nhà và cho người khác thuê lại các phòng. Bạn chịu trách nhiệm thu tiền thuê và bảo trì. - **Trở thành bạn cùng nhà (flatmate)**: Bạn trả tiền thuê cho người thuê chính. Quyền lợi của bạn bị hạn chế hơn — bạn không thể tiếp cận Tòa án Nhà ở cho Thuê trừ khi bạn có mối quan hệ trực tiếp với chủ nhà. Luôn có một thỏa thuận bạn cùng nhà bằng văn bản nêu rõ tiền thuê, hóa đơn và nội quy nhà. Ngay cả khi không có hợp đồng thuê chính thức, RTA vẫn được áp dụng nếu bạn trả tiền thuê trực tiếp cho chủ nhà. ## Trách Nhiệm Của Bạn Với Tư Cách Là Người Thuê Mặc dù bạn có quyền, bạn cũng có nghĩa vụ theo RTA: ### Trả Tiền Thuê Đúng Hạn Tiền thuê đến hạn vào ngày đã thỏa thuận. Thanh toán chậm có thể dẫn đến việc chủ nhà nộp đơn lên Tòa án Nhà ở cho Thuê để chấm dứt hợp đồng sau 21 ngày nợ. Nếu bạn dự đoán khó khăn trong việc thanh toán, hãy liên hệ ngay với chủ nhà — nhiều người sẵn sàng thương lượng kế hoạch trả góp. ### Giữ Nhà Cửa Sạch Sẽ Và Ngăn Nắp Bạn phải duy trì bất động sản trong tình trạng sạch sẽ hợp lý. Điều này bao gồm vệ sinh thường xuyên phòng tắm, nhà bếp và sàn nhà. Không làm như vậy có thể dẫn đến khấu trừ từ tiền cọc của bạn khi kết thúc hợp đồng thuê. ### Báo Cáo Thiệt Hại Kịp Thời Nếu có thứ gì hỏng (ví dụ: vòi nước, cửa sổ hoặc thiết bị), hãy báo cáo cho chủ nhà bằng văn bản trong vòng 24 giờ. Chủ nhà chịu trách nhiệm sửa chữa, nhưng bạn phải cho họ quyền tiếp cận hợp lý. Nếu thiệt hại do sơ suất của bạn gây ra, bạn có thể phải chịu trách nhiệm về chi phí. ### Cho Phép Tiếp Cận Để Kiểm Tra Chủ nhà phải thông báo trước bằng văn bản ít nhất 48 giờ cho việc kiểm tra (tối đa một lần mỗi 4 tuần). Đối với sửa chữa, họ cần thông báo trước 24 giờ. Bạn không thể từ chối tiếp cận một cách vô lý. ### Kết Thúc Hợp Đồng Thuê Có Thời Hạn Cố Định Sớm Hợp đồng thuê có thời hạn cố định kéo dài trong một khoảng thời gian nhất định (ví dụ: 12 tháng). Bạn không thể kết thúc chúng sớm trừ khi: - Chủ nhà đồng ý bằng văn bản - Tòa án Nhà ở cho Thuê cho phép chấm dứt (ví dụ: do khó khăn) - Bạn tìm được người thuê thay thế phù hợp (chủ nhà không thể từ chối một cách vô lý) Nếu bạn rời đi sớm mà không có thỏa thuận, bạn có thể phải chịu trách nhiệm về tiền thuê cho đến khi kết thúc thời hạn hoặc cho đến khi tìm được người thuê mới, tùy theo điều nào đến trước. Phí phá hợp đồng được giới hạn ở mức chi phí hợp lý (thường là 2–4 tuần tiền thuê). ## Tranh Chấp Và Tòa Án Nhà Ở Cho Thuê Nếu bạn có tranh chấp với chủ nhà, hãy làm theo các bước sau: ### Bước 1: Giao Tiếp Bằng Văn Bản Ghi lại mọi thứ bằng văn bản (email hoặc tin nhắn). Nêu rõ vấn đề, những gì bạn muốn được giải quyết và khung thời gian hợp lý (ví dụ: 14 ngày). ### Bước 2: Hòa Giải Nếu giao tiếp thất bại, Tenancy Services cung cấp dịch vụ hòa giải miễn phí. Một hòa giải viên được đào tạo giúp cả hai bên đạt được thỏa thuận. Điều này không chính thức và bảo mật. ### Bước 3: Tòa Án Nhà Ở Cho Thuê Nếu hòa giải thất bại, bạn có thể nộp đơn lên Tòa án Nhà ở cho Thuê. Phí nộp đơn năm 2026 là NZD $20.44 cho người thuê (NZD $50 cho chủ nhà). Tòa án có thể ra lệnh: - Hoàn trả tiền thuê - Bồi thường thiệt hại hoặc mất mát - Chấm dứt hợp đồng thuê - Hoàn trả tiền cọc Sinh viên quốc tế có thể sử dụng Tòa án mà không cần luật sư, nhưng bạn có thể mang theo người hỗ trợ. Tòa án hoạt động bằng tiếng Anh, nhưng bạn có thể yêu cầu thông dịch viên. ### Các Tranh Chấp Phổ Biến Cho Sinh Viên - **Tranh chấp tiền cọc**: Chủ nhà cho rằng có thiệt hại; người thuê phản đối. Luôn chụp ảnh khi bạn chuyển vào và ra. - **Nấm mốc và ẩm ướt**: Chủ nhà không giải quyết vi phạm Tiêu chuẩn Nhà ở Lành mạnh. Liên hệ Tenancy Services ngay lập tức. - **Tăng tiền thuê**: Chủ nhà cố gắng tăng tiền thuê trong thời gian thuê cố định. Điều này là bất hợp pháp. - **Đuổi trái phép**: Chủ nhà thay khóa hoặc dỡ bỏ đồ đạc mà không có lệnh của Tòa án. Đây là một hành vi phạm tội hình sự. ## Những Lưu Ý Đặc Biệt Cho Sinh Viên Quốc Tế ### Điều Kiện Thị Thực Thị thực du học của bạn yêu cầu bạn: - Duy trì chỗ ở đầy đủ (bạn phải cung cấp địa chỉ trong đơn xin thị thực) - Không làm việc quá 20 giờ mỗi tuần trong thời gian học (toàn thời gian trong kỳ nghỉ) - Không vi phạm các điều kiện thị thực bằng cách làm việc bất hợp pháp Nếu bạn mất chỗ ở, hãy liên hệ ngay với văn phòng hỗ trợ sinh viên quốc tế của trường đại học. Họ có thể giúp bạn tìm nhà ở tạm thời. ### Bảo Hiểm Mặc dù không bắt buộc về mặt pháp lý khi thuê nhà, bảo hiểm nội thất được khuyến khích mạnh mẽ. Chính phủ New Zealand không bảo hiểm đồ đạc của sinh viên. Bảo hiểm có giá NZD $15–$30 mỗi tháng cho bảo hiểm nội thất cơ bản. ### Tài Nguyên Tenancy Services Tenancy Services cung cấp thông tin miễn phí bằng nhiều ngôn ngữ, bao gồm tiếng Trung, tiếng Hindi và tiếng Hàn. Trang web của họ (tenancy.govt.nz) có: - Các mẫu hợp đồng thuê nhà - Mẫu gửi tiền cọc - Danh sách kiểm tra Tiêu chuẩn Nhà ở Lành mạnh - Mẫu đơn Tòa án ## Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ) ### Q1: Chủ nhà có thể vào phòng tôi mà không báo trước không? Không. Chủ nhà phải thông báo trước bằng văn bản ít nhất 48 giờ cho việc kiểm tra (tối đa một lần mỗi 4 tuần). Đối với sửa chữa, họ cần thông báo trước 24 giờ. Đối với trường hợp khẩn cấp (ví dụ: vỡ ống nước), họ có thể vào mà không cần báo trước. Nếu chủ nhà vào mà không có thông báo thích hợp, bạn có thể khiếu nại lên Tenancy Services hoặc nộp đơn lên Tòa án Nhà ở cho Thuê. ### Q2: Điều gì xảy ra nếu tôi không thể trả tiền thuê do khó khăn tài chính? Liên hệ ngay với chủ nhà của bạn. Nhiều chủ nhà sẽ đồng ý với một kế hoạch trả góp. Nếu bạn là sinh viên, văn phòng hỗ trợ sinh viên quốc tế của trường đại học có thể có quỹ khẩn cấp hoặc có thể kết nối bạn với tư vấn tài chính. Tòa án Nhà ở cho Thuê cũng có thể thay đổi các điều khoản thuê nếu bạn chứng minh được khó khăn. Tuy nhiên, bạn cũng nên liên hệ với Cơ quan Di trú New Zealand — thị thực du học của bạn yêu cầu bạn phải có đủ tiền cho chi phí sinh hoạt. ### Q3: Tôi có thể cho sinh viên khác thuê lại phòng của mình không? Chỉ khi hợp đồng thuê của bạn cho phép. Hầu hết các hợp đồng có thời hạn cố định đều cấm cho thuê lại mà không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà. Nếu bạn cho thuê lại mà không được phép, bạn vi phạm hợp đồng thuê và chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng. Nếu bạn là người thuê chính, bạn có thể cho thuê lại các phòng, nhưng bạn vẫn chịu trách nhiệm về toàn bộ tiền thuê. ### Q4: Làm thế nào để tôi lấy lại tiền cọc khi kết thúc hợp đồng thuê? Chủ nhà của bạn phải trả lại tiền cọc trong vòng 14 ngày làm việc sau khi hợp đồng thuê kết thúc, với điều kiện không có thiệt hại ngoài hao mòn thông thường. Nếu chủ nhà cho rằng có thiệt hại, họ phải cung cấp bằng chứng (ví dụ: ảnh, biên lai). Nếu bạn không đồng ý, bạn có thể nộp đơn lên Tòa án Nhà ở cho Thuê để xin hoàn trả tiền cọc. Luôn chụp ảnh bất động sản khi bạn chuyển vào và ra, và giữ bản sao hợp đồng thuê nhà và xác nhận gửi tiền cọc của bạn. ### Q5: Có quy tắc đặc biệt nào cho chỗ ở sinh viên trong ký túc xá đại học không? Có. Ký túc xá đại học hoạt động theo một quy tắc thực hành riêng (Quy tắc Thực hành cho Chỗ ở Sinh viên Đại học). Điều này bao gồm các vấn đề như tiếng ồn, rượu và chính sách khách. Ký túc xá có quy trình giải quyết tranh chấp riêng của họ, nhưng RTA vẫn được áp dụng cho các quyền cơ bản như gửi tiền cọc và nhà ở lành mạnh. Hãy kiểm tra các điều khoản cụ thể của ký túc xá trước khi ký. ### Q6: Tôi nên làm gì nếu chủ nhà từ chối sửa máy sưởi bị hỏng vào mùa đông? Đầu tiên, hãy báo cáo vấn đề bằng văn bản. Nếu chủ nhà không hành động trong vòng 14 ngày, bạn có thể nộp đơn lên Tòa án Nhà ở cho Thuê để yêu cầu sửa chữa. Đối với sửa chữa khẩn cấp (ví dụ: không có hệ thống sưởi trong đợt lạnh), bạn có thể tự sắp xếp sửa chữa (lên đến NZD $2.000) và khấu trừ chi phí từ tiền thuê nhà của bạn, với điều kiện bạn thông báo cho chủ nhà 24 giờ trước. Giữ tất cả biên lai. Tiêu chuẩn Nhà ở Lành mạnh yêu cầu một thiết bị sưởi cố định có khả năng duy trì 18°C trong phòng khách chính. ## Nguồn Tham Khảo 1. Tenancy Services — Residential Tenancies Act and tenant rights (tenancy.govt.nz) 2. Ministry of Business, Innovation and Employment — Healthy Homes Standards (mbie.govt.nz) 3. University of Auckland Accommodation — Hall fees and application 2026 (auckland.ac.nz) 4. University of Otago Accommodation — Hall fees and application 2026 (otago.ac.nz) 5. Victoria University of Wellington Accommodation — Hall fees and application 2026 (victoria.ac.nz) 6. University of Canterbury Accommodation — Hall fees and application 2026 (canterbury.ac.nz) 7. Trade Me Property — Rental market data 2026 (trademe.co.nz/property) 8. Immigration New Zealand — Student visa conditions (immigration.govt.nz) 9. Health New Zealand — Mould and dampness guidance (health.govt.nz) 10. Citizens Advice Bureau — Tenancy advice for international students (cab.org.nz)